关于进一步加快我市房地产业发展的调查报告
关于进一步加快我市房地产业发展的调查报告
房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。温家宝总理在今年的政府工作报告中明确指出：“房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展”。近年来，随着城市扩容提质步伐加快，经济提速发展，我市房地产业也呈现出加速发展的态势。在这种势头之下，如何进一步明确产业定位，把握发展方向，以实现我市房地产业的又好又快发展，已引起了市委、市政府的高度重视和密切关注。为更好地服务市委、市政府宏观决策，我局在深入调查的基础上，比照全国、全省和~市同业发展水平，对我市房地产业发展现状和趋势进行了认真地调查分析研究。现报告如下：
一、当前我市房地产业发展来势喜人，但相对全国、全省而言，发展差距仍然很大
近几年来，我市房地产业得到了长足发展。外埠房地产开发品牌企业和我市一些技术优良、资金雄厚的房地产开发商，陆续在市城区开发建设了一批品质、品位俱佳的楼盘项目，有力地激活了房地产市场，增强了房地产业实力。近两年来房地产开发投资年均增幅达35%。目前，市城区在建在售的房地产开发项目就有23个，计划总投资5.07亿元；至6月底止已实际完成投资2.7亿元；建设总规模为47.2万㎡，其中商品房住宅38.7万㎡。同时，商品房销售价格近几年也呈持续上涨之势。今年一季度，市城区商品房销售均价为1080元/㎡，其中商品房住宅销售均价为920元/㎡，非住宅商品房为4100元/㎡，均比上年末有较大幅度增长。
但同全国、全省相比，我市房地产业发展仍然滞后。主要表现在两个方面：一是房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重偏小。全国房地产开发投资占全社会固定资产的比重为16.2％，越是发达地区的比重越大，其中长三角、珠三角、京津唐地区平均达31.72％，财税贡献率达40％，房地产业已发展成为发达地区重要支柱产业。我省房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重为15.97%,财税贡献率为18.12％；~市近几年来房地产开发投资所占全社会固定资产投资的比重仅为9.22%,比全国、全省平均水平低40％以上，与发达地区差距更大。二是我市商品住宅价位仍然偏低。就全国来看，国家公布的一季度全国70个受监控的大中城市商品房销售价格同比上涨5.6％。就全省来看，省统计局发布的一季度房地产市场形势通报显示，我省商品住宅销售均价为2119元/㎡，同比上涨6.6％。其中~市为3194元/㎡，且在全国31个省会以上城市房价泡沫指数测算排位中名列倒数第四位，属于房价基本无泡沫城市，不在国家本轮调控范围之列。就我市来看，虽然一年多以来房价上涨幅度较大，市城区一季度商品住宅销售均价已达920元/㎡，但与全省一季度商品住宅均价2119元/㎡相比，仍然低了很多。因此，我们认为~房地产业总体上不是投资过热，而是发展滞后；不是过快，而是慢了节拍；不是商品房价格过高，而是相对周边地区明显偏低。
二、我市房地产市场不断拓展，但相对商品房消费需求而言，市场空间仍然很大
近年来，我市房地产市场得到培育和拓展，市城区房地产市场发展日趋规范，房地产交易十分活跃，交易量连续三年以80％的幅度增长。尤其值得一提的市新城区工业园大规模投资开发建设标准厂房及配套服务用房，以租赁或出售的方式供应需求者，这一举措为丰富房地产内涵、扩大房地产需求、扩展房地产市场起到了积极的推动作用。
虽然我市商品房开发规模不断扩大，但从商品房特别是住房消费需求来看，我市仍然有着进一步拓展的巨大空间。首先，新一轮消费升级正在形成和发展。随着经济加快发展，城镇居民人均可支配收入逐年增长，住房消费能力不断提高。随着改革的深入，居民消费观念也发生了明显变化，加上我市居民住房条件及居住水平客观上远低于全省平均水平，因此，我市改善性住房需求日趋旺盛，城镇居民住房消费升级换代明显加快，人们已不能满足于“够住就行”，住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。在商品房市场上，由小换大、由差换好、由单一居住型向综合配套型转换已逐渐成为居民住房消费主题。根据去年我局的抽样调查，~城镇人均居住建筑面积32.5㎡，购房意向率为27.4％，近三成居民有购房需求，其中因改善居住条件需购房的占72.6％。其次，城镇化步伐加快将为楼市发展提供有效需求。随着城镇化和工业化的强力推进，城镇人口不断增多，住房需求也随之增长。住房消费需求进入总量增长期，这为房地产业发展开辟了广阔的市场空间。
三、房地产业既是财源性产业，也是民生性产业，对促进地方经济社会发展具有重大作用
房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，已成为很多地方经济发展的增长极、财政增收的动力源，它在改善居民居住条件、繁荣城市产业、扩大城市就业，提升城市形象等方面的作用更加凸显。
首先，房地产税费征收是地方财政增加收入的重要来源。按照国家有关规定，涉及房地产开发项目及房地产市场的主体税费资源有营业税、土地增值税、个人所得税、房产税、印花税、城市教育费附加及契税等诸多种类，还有多项行政事业性、服务性收费。据综合测算，新建商品住宅应缴税费为投资额的24.07％，非住宅应缴税费为投资额的34.05％。
其次，房地产业综合带动作用大。据世界银行调查分析，房地产业能带动建筑、建材、建筑设备、农林、轻工、冶金、机械、家电、家具、金融保险、装饰装潢、中介服务等30多个行业70多个产业的发展。据国家建设部测算，房地产的需求带动效应是：每100元的房地产需求，能够带动335元左右的其他需求，带动系数为3.35。同时，房地产属劳动密集型产业，就业容量大，就业劳动能力强，房地产开发建设和管理及与之相关的建材、装饰装修、中介服务等市场，提供了大量的就业岗位，为扩大劳动就业、促进社会和谐发挥了不可估量的作用。一般来说，每投资开发建设1万平方米商品房，则可增加建安从业人员2.3万个工作岗位，按劳动就业有关政策规定，相当于90人全年就业，人平收入1.8万多元；每1万平方米商品房的物业管理，则可增加就业人员6—8人。
四、加快推进我市房地产业发展的建议
㈠进一步明确加快~房地产业发展的指导思想。“房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业”（国办发[]37号）。应根据经济社会发展的需要，把房地产业作为我市的重要支柱产业来打造，毫不动摇地鼓励和支持房地产业加快发展。使房地产投资占全社会固定资产投资的比重达到18％以上。财税贡献率达到25％以上。
㈡加大新城区开发力度，加快旧城改造步伐。根据实际，合理确定我市房地产开发布局和供应结构，既注重加快新城区开发建设，又注重推进旧城区改造，以推动我市房地产业快速发展。新城区应坚持以开发中高档商品房为主，针对目前房地产单个项目开发规模小的现状，着力打造1—2个300亩左右的高品味住宅小区，满足住房改善性需求和高收入家庭、外来购房者需求；旧城区要抓住沿河路改造契机，以开发建设普通商品房、经济适用房和廉租住房为主，通过合理规划、精心设计、综合开发，多为中低收入群体提供面积不大、功能全、造价不高品质优、占地不多环境美的住宅、力争通过2—3年的努力，彻底改变旧城区面貌，改善居民居住环境，提升城市整体形象。通过加快旧城改造，刺激住房被动需求，提高住房市场化程度。
㈢加强宏观调控和市场管理，确保房地产业在规范中快速发展。加强规划指导，加快编制城区和各建制镇房地产中长期发展规划并实施年度计划调控，合理确定年度房地产开发总量。注重加快住宅建设，着重发展普通商品房。针对城区商品房、商业用房多、散、乱的现象，切实加强对新建商业用房立项计划、规划设计、工程报建等源头环节的管理，严格控制单栋楼盘特别是多层商品房底层新建商业铺面。要科学规划，合理布局，引导和推进商业用房的规模化建设，着力打造一批档次、品味较高的综合性商业广场，以留住本土消费，吸引外埠消费。
㈣完善住房保障制度，满足城镇低收入居民的基本居住需求。住房是人的生存需要，是一种基本的权利；而对中国人来说，“居者有其屋”、“安居乐业”更是千百年传承下来的文化传统，有居则安、有产则宁。胡锦涛主席在中央党校6%268226;25重要讲话中强调：“党的一切奋斗和工作都是为了造福人民，要始终把实现好、维护好、发展好最广大人民的根本利益作为党和国家一切工作的出发点和落脚点，做到发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享。”从构建社会主义和谐社会的高度，进一步建立和完善住房保障制度，把加快廉租住房建设作为我市扶贫工程来抓，着力改善全市低收入居民中的无房户和住房特困户的居住条件，让他们共享经济社会发展的成果。
年七月十八日
