农村土地流转情况管理意见
各镇乡人民政府、街道办事处，县府有关部门：
为贯彻落实党的十七届三中全会精神，鼓励和推动农村土地流转，规范流转行为，发展现代农业，提高农业经营规模化、组织化程度。根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《实施〈中华人民共和国农村土地承包法〉办法》、《森林林木和林地流转管理办法（试行）》等有关法律、法规和文件，现就加强我县农村土地流转规范化管理工作，提出如下实施意见：
一、指导思想
以党的十七届三中全会精神为指针，全面落实科学发展观，以稳定农村土地承包关系为基础，以有效配置土地资源、促进农业又好又快发展为目标，建立“政府引导、市场调节、农民自愿、依法有偿”的土地流转机制，提升土地规模经营水平和现代农业发展水平，促进经济、社会、生态效益全面提高，加快现代农业发展，推进社会主义新农村建设，构建城乡统筹发展的和谐社会。
二、基本原则
1、坚持土地承包关系稳定并长久不变的原则。
2、坚持“依法、自愿、有偿”的原则。
3、坚持效益优先、因地制宜的原则。
4、坚持有序流转、规模经营的原则。
5、坚持保障和维护流转双方权益的原则。
三、当事人及其权利义务
(一)农村土地承包经营权流转的主体是家庭承包或其它方式承包的承包方。其权利义务是：
1、承包方依法自主决定承包土地是否流转，以及流转的对象和方式；
2、流转价款归承包方所有；
3、承包方可以出具土地流转委托书，自愿委托村级发包方或中介组织流转其承包土地；
4、承包方须引导和监督受让方按国家产业政策从事农业生产经营；
5、承包方有义务理顺承包关系和配合做好农业技术辅导等社会化服务工作。
（二）流转受让方是具有农业经营能力的承包农户或其他按有关法律及规定允许从事农业生产经营的组织和个人。其权利义务是：
1、受让方可以根据市场需求合理调整农业产业结构，自主经营；
2、可以享受因生产经营引起的政治荣誉和相关的经济待遇；
3、在土地流转期间，因投入而提高生产能力的，遇上级或原发包方统一规划用地需要，承包方依法收回承包土地时应服从，受让方有权获得相应的补偿（补偿标准可以在土地流转合同中约定或双方通过协商解决）；
4、受让方要按国家产业政策保持土地农业用途和土地复耕能力。
四、服务组织及其职责
县成立县农村土地流转服务中心，并在县经济服务中心设立窗口，负责全县农村土地流转工作的政策咨询，指导服务，权证变更登记、补发换发，评估抵押登记，信息收集和发布等工作，森林资产由县林权评估中心评估，具体实施办法由林业局根据林业厅浙林策文件制订我县具体实施办法。各镇乡（街道）负责做好本地农村土地流转工作的指导、服务、信息收集及上报等工作（包括供求信息、流转进度、合同协议、工作经验和存在问题等）。村级发包方或中介服务组织在接受承包方委托的基础上，帮助做好委托流转的代理服务等工作。同时，分级做好流转资料归档工作。
五、流转范围及方式
（一）流转范围。农村土地流转所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由集体或农民经营的耕地、林地、水域、“四荒地”，以及其它依法用于农业的土地。流转土地必须符合县域土地利用总体规划。
（二）流转方式。对集体统一经营的土地使用权流转，要按照“公开、公平、公正”原则，采用招标、拍卖、公开协商等方式发包、租赁、转让等形式流转。对农民家庭承包经营土地流转，承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。其中，以转让方式流转的，需经发包方同意，当事人应当变更承包关系。
1、转包：承包方自愿将自己承包期内承包的土地，以一定期限全部或部分流转给本集体经济组织内部的其他业主从事农业生产经营。
2、出租：承包方自愿将自己承包期内承包的土地，以一定期限全部或部分出租给本集体经济组织以外的业主从事农业生产经营。
3、互换：因土地集中连片规模经营等需要，在同一集体经济组织内部的承包户之间，自愿将土地承包经营权进行互换。
4、其他：探索农村土地流转新模式。鼓励和支持承包方将土地承包经营权采用入股等其他方式流转，承包方可以自愿联合，用土地承包经营权入股形式，设立农民专业合作社等企业，发展农业合作生产。
六、流转程序
1、对村集体所有的统一经营土地，必须经村两委集体讨论形成方案，提交村民代表大会三分之二以上通过形成决议，按相应审批管理权限进行。对村民小组集体所有的土地流转方案需经三分之二以上户长签字同意。
2、承包方与受让方就流转方式、期限和具体条件等自愿进行平等协商，达成流转意向，流转期限最长为50年，对“四荒地”的流转年限最长可允许70年。对农户承包经营，流转期限不超过二轮土地承包期限的，农户可以自行决定，依法流转；超过二轮土地承包期限的流转方案，必须经村民代表大会讨论通过。
3、采用转包、出租、互换或者其他方式流转的，当事人双方向发包方备案；
4、以转让方式流转的，事先向发包方提出申请；
5、涉及委托流转的，取得所有农户委托流转的委托书；
6、发包方、承包方和受让方达成一致的，签订流转合同；承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面流转合同。
7、流转双方有意向对流转合同进行鉴证或公证的，由镇乡（街道）农业土地承包合同部门鉴证或公证处公证。
8、村级及时将土地流转信息及新签订的合同等资料归档，并报镇乡（街道）农村土地承包管理部门；
9、镇乡（街道）农村土地承包管理部门将有关规范性流转书面材料及时归档，并将有关工作动态报县农村土地流转服务中心备案。
七、流转合同http://nayishi.com
加强土地流转管理，土地流转必须在协商一致的基础上签订书面合同。流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和镇乡（街道）农村土地承包管理部门各备案一份。流转合同使用全县统一的文本格式。流转价格确定提倡以实物折价，对流转期限较长的，在流转款的支付方式原则上要求采取分期交款方式（一般以一届村委会任期为宜），不提倡一次性交清流转费用的操作行为，以降低土地流转中的风险。
八、工作要求
1、加强组织领导。农村土地流转工作政策性强、涉及面广、情况复杂，事关广大农民的切身利益。开展土地流转工作，各级必须统一思想认识，切实加强领导。县里成立农村土地流转工作协调小组，各镇乡（街道）也要相应建立农村土地流转工作协调机构，完善土地流转工作机制，落实人员，明确责任，确保土地流转工作有序推进。
2、加强流转服务。搞好农村土地确权、登记、颁证工作。完善土地承包经营权权能，依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利。加强土地承包经营权流转管理和服务，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。
3、及时化解矛盾。各镇乡（街道）、村要建立矛盾纠纷调解机构，健全调解机制，积极调处因土地流转而发生的各种矛盾纠纷。因土地承包和土地流转发生矛盾和纠纷的，按属地管理原则予以解决。对各村反映的土地流转**问题，各镇乡（街道）要高度重视，深入调查，认真细致地做好**接待和调处工作，做到调处过程有记录，调处结果有回复和上报。
4、强化工作考核。土地流转和规模经营是发展现代农业的前提和基础。要积极引导，热情服务，做好工作，制定配套的优惠政策，鼓励农民离土经营创业。积极开展技能培训，扩大有组织劳务输出。大力发展农村二、三产业，增加就业岗位，为土地流转创造条件。同时，要加强农村土地流转工作的考核，考核内容以平时工作实绩和年底流转土地面积实绩存量为主，考核结果列入县委、县府对各镇乡（街道）农业农村工作目标责任制综合考核内容。