商业地产营销员述职报告
一、认真解读政策，了解企业经营能力和目前状况。判断未来市场可能出现状态，以及未来可能出现的竞争市场，提前进行商业选址规划，将政策落实到实处，把握入住市场的先机！提供各个项目预算报告，按每个项目的土地价值评估、房屋价值评估、建筑规划、功能定位、投资报告、销售预算报告、百货预算（商铺租金收入预算）等相关分析数据供公司决策。
二、项目选址/评估，且目前公司成功签定实施的商业广场项目：
彭场（百货大楼）、杨林尾(购物中心+步行街）、渔薪、汪桥、五七、章华、陈场、楼河(购物中心+步行街）、通海口、天门岳口(购物中心+步行街）、江陵郝穴（百货大楼）、张沟（百货大楼）、峰口(购物中心+步行街）、、监理朱河，毛嘴(购物中心+步行街）。
三、已知项目分析（购置土地且开发的商业广场）如下：
略
以上年净利润收入按规避风险25%计算，年收入为1745万元，投资回收期约为7-8年。按常规商业房产开发投资回收期计算，再除去风险25%，购置的土地用于商业广场的项目回报率在31%以上。故整体用于商业广场开发的商业土地是成功的。但目前剩余出的土地，还处于尝试阶段，赢利状况到底如何，还有待进一步证实。
四、按年初本人提供给商务部的融资报告相关数据表明：新增加的商业广场将服务于乡镇的居民人数达到115.67万人，家庭户数26.83万户。按目前现有签订的项目，计算明年待建的建筑面积近10万平方米。所需的资金（建筑+设备）约1.2亿。再加上今年至少再增加2-3个自用土地项目计算所需的资金流将达到2个亿左右。
五、制订的全年投资计划，制订全年发展项目选址实施计划，协助各分公司进行现场选址的确定。
选址要点：
1、商圈人口划分；
2、家庭收支状况；
3、城区人流动向；
4、城市规划和商业发展方向进行判断；
5、选址不要看沿街建筑，细查背后状态；
6、项目立地状况：易达性、也就是我们常讲的入店率；
7、市场份额的初步判断，是否可进行商业广场项目的入住。
六、土地商用价值评估：主要是就土地进行商业建筑后的租金价值。
也就是说按市场目前的商铺租金状况，其重点：
1、土地的形态：沿街宽度、深度、长宽比、周遍的侧通道（或侧街区）的贡献率、土地长宽比与常规土地长宽的比率等等；
2、项目周遍商铺的市场租金价格；
3、计算土地纵向/横向递减后的现有价值；
4、计算建成后的建筑体的租金价值：
a建筑规划一般为2.5
b使用面积占建筑面积的比例为72%
七、房屋价值评估：主要是对地表上建筑物，以及相关附着物进行价值评估。采用的方法为：
1、成本计算法
2、市场比较法
3、加权处理
4、综合评估计算
八、项目整体的规划
1、主体建筑面积的确定：经营能力与市场份额
2、建筑群规划设计：确定整体项目与周遍建筑状况，设计一个外部人流动线。
3、整体商业规划的功能定位：通过市调对主体建筑、独立商铺、剩余土地规划功能定位
九、经营利润分析。
其主要体现在：
1、超市销售预算；
2、百货经营预算；
3、租金价格定位；
销售预算是通过前期的市调相关数据，结合：市场份额计算法、消费习性推算法、经营能力测算法，进行相关的销售预测。
十、财务分析：
1、明确项目的利润结构（赢利模式）、
2、利润预算、
3、投资总额、
4、投资回收期、
5、投资回报率
十一、协助职责：为保证项目赢利模式具有可实现性，故在以上项目本质任务外；还有三个协助职责：
1、协助财务，就公司年度发展计划，提供相关投资所需要的现金流，便于财务进行相关的融资报告提供依据；
2、协助商业广场：内部建筑规划与商业规划的人流动向设计调整，特别是百货大楼的立体动线设计与楼层功能定位之间形成的客流动线，是体现商业建筑体的整体租金价值的关键环节；
3、协助招商：就目前项目商业步行街的功能定位与招商品项之间的协调。为形成整体商业建筑体的商业价值逐步提升，奠定基础。
十二、相关公司运作模式、组织结构变更等，提交改革方案。公司经营能力是强弱，是决定企业发展速度的关键。所以，在日常工作就目前所得知的状况进行相关的建议。
十三、团队建设：各分公司发展人员就相关发展选址进行现场传帮带，以及相关预算进行协助性的指导。例如西流河、杨林尾进行现场分析后进行的选址后，在陈场项目中其已经掌握选址的核心：即不要看沿街门面的房屋，细查后面状况。导致公司在多次选址未果的状况下，成功选定现在项目，且实现后面水池低成本的购置。以及发展小组成员之间的互相协助工作。
十四、今年的工作重点
工作重点1：还是以公司战略规划为主导，进行相关乡镇商业广场选址进行指导和评估。重点项目为：皂市、张港、龚场、张金、浩口、埠河、南平、新沟、郭河、沔城、玉皇（转型）。
结合目前公司在今年在建商业广场项目所需要的现金流考虑。以各个分公司所在的城区，进行便利店全方位覆盖式为主导。在公司进行转型调整阶段，进行城区市场加固，为公司调整转型争取一段时间，以实现调整与市场份额加固两不误。在公司调整提升经营能力阶段，还要实现：将来进入其他市场时，便利店迅速占领城区市场，组建分公司或办事处，奠定一个基础。先小到大的低风险投资。（当然，需要企化后勤保障部共同形成一套可复制的企业形象；采购研发一套可复制的商品结构/利润结构；人事和运营共同研发一套可持续发展的人才培养模式）。
工作重点2：将现有项目中的设计商业步行街部分的功能定位与招商形成统一；以研发一套适合乡镇商业地产价值可持续增长的模式作为重点。
