县房地产市场开发情况调研报告及可持续发展对策第2页
一。（二）房地产业发展的制约要素
1、宏观政策对我县房地产业发展的影响。在资金上，对房地产行业的限制措施陆续到位，影响力不断扩大，特别是中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，银行贷款门槛抬高。我县从今年4月份开始，购房首付款比例较以前提高了10个百分点，其中：商业用房首付比例从40%提高到50%，住宅首付比例从30%提高到40%。同时，银行对房地产开发企业贷款从严控制，并将从一些规模小、资质低、经营管理水平差的房地产开发公司中退出信贷，这必将影响房地产开发量，延长开发的周期。
2、“同城概念”对我县房地产拓展的影响。作为杭州的强作用区，杭州购房者开始注意我县的房地产业，这在今年春节后显得特别明显。真正要吸引杭州人来武康居住，必须要打破“两城”概念，逐步形成“同城”概念，但目前通讯、高速公路收费等问题成为杭州人来武康购房居住的主要“瓶颈”。
（三）对发展趋势的基本判断
基于以上分析，我们认为：我县的房地产业发展有利条件多于制约因素。因此，今后一段时期，房地产业将稳步发展，价格稳中有升，达到与富阳、临安同等价位的水平。
三、我县房地产业发展的对策措施
房地产业作为我县新的经济增长点，特别是随着我县“开放带动、接轨沪杭”战略实施的加快，我县房地产开发特有的区位优势、环境优势、市场优势和价格优势将越来越明显。因此，我们要进一步提高认识，采取切实可行的政策措施，促进我县的房地产市场持续健康发展。
（一）强化规划管理，调控土地供应
1、建议尽快编制房地产业和住房建设的中长期规划，加强对房地产业发展的指导。一方面要在城市总体规划和近期建设规划基础上，进一步明确各类房地产用地的布局和比例；另一方面要科学测算房地产年度开发建设规模、区域分布和结构比例，引导住房建设和房地产市场持续健康发展。
2、建议每年年初，向社会公布本年度拟出让土地计划、具体的规划设计条件，做到有计划地出让，并接受社会监督；出让土地量，按每年开发45万平方米左右建筑面积来控制（不包括拆迁安置），加上考虑适合杭州购房的10万平方米，共55万平方米，按照容积率1计算，共825亩土地。（详见附件二）
3、建议对于单宗土地上建筑面积在5万平方米以上，实行带方案招标出让。主要是为充分考虑开发商的综合实力，确保小区品位的提升。
4、建议严格控制与房地产开发项目捆绑的招商引资方式，便于房地产开发通盘安排，避免潜在的不稳定因素的存在。
（二）优化商品房开发结构，健全住房保障体系
根据我县城乡居民对住房的需求，逐步建立起住房多渠道供应体系，既要建设一批面向杭州等地的中高档房地产项目，又要为低收入者建设一批经济适用房。
1、建议加大经济适用房建设的力度。根据我县第一期经济适用房建设的供求情况，本届政府任期内，每年宜建设300-500套经济适用房，面积在3-4万平方米；同时，再由县民政局、总工会、建设局对我县低收入的住房困难户作进一步调查，更全面掌握实际情况，必要时调整经济适用房的建设规模。
2、建议适量开发一批高档住宅，开发地块宜放在104国道以西，主要满足本地的中高收入消费者和吸引外来购房者。同时，应增加小户型住宅，以满足不同层次购房者的需求。
（三）加强市场监管，整顿市场秩序
1、建议在今年下半年，召开我县第一次房地产工作会议，出台我县房地产管理实施意见，进一步规范我县房地产市场秩序；修改完善德清县经济适用住房管理办法、德清县城镇廉租住房试行办法。
2、建议建立房地产管理联席会议制度，并组建跨系统行业协会。一是及时协调处理房地产中新出现的问题；二是积极组织参加省房交会和杭州市房交会，及时掌握杭城房市动态；三是研究提出具体应对措施。
3、加大推进物业管理力度。一是对于新开发的住宅小区，从前期物业管理入手，实行完全市场化的运行管理模式，使之达到100%；二是对于老的居住区，逐步推行物业管理，到实行物业管理的小区达到70%。
（四）加强对外宣传力度，打造“住在德清”品牌
1、建议利用各种媒体加大对外宣传力度，特别是要对外宣传我县的区位优势、资源优势、生态优势等方面。一是宣传德清与杭州在空间概念上的“零距离”，着力宣传德清是杭州半小时交通圈的卫星城市和杭州最近的城市；二是宣传德清最适宜人居和度假休闲的优美环境，是杭州城外的“最佳居所”。
2、建议大力吸引房地产“巨头”参与我县的房地产开发。既能借助“巨头”的品牌来扩大我县的知名度，吸引大批具有一定实力的外地购房户，逐渐将武康建设成为吸引杭州人生活的“移民城市”，又有利于人口的积聚、观念的转变、信息的交流，甚至吸引更多外地客商来我县投资兴业。
课题组牵头领导：童建华干永福
课题组成员：邱芳荣杨杏山陈佐平沈水法王国强步农建陶承红陆长江徐黎娟方凯胡红根陈杭
杨力平夏荣初宣海江
附件一
全县房地产企业基本情况表
企业名称开办时间注册资本（万元）资质等级开发量（万平方米）企业性质（县内外）主要开发地区及比例
汇丰房产95．72300二级7．92有限责任公司武康100
中房95．91000三级23．9有限责任公司武康91.6%
金宇95．81020三级19．6有限责任公司武康100%
恒升93．9三级65．35有限责任公司武康100%
开元90．111000三级8．76有限责任公司武康100%
华盛达95．91080三级14．98有限责任公司武康100%
盛丰94．3508三级14．31有限责任公司武康100%
双剑99．9500四级4．39有限责任公司武康100%
恒通94．8500四级26．64有限责任公司武康64%
兴隆95．10516四级3．55有限责任公司武康100%
永安94．61000四级5．3有限责任公司武康100%
乾经96．8500四级4．51有限责任公司城关100%
微利94．5500四级7．48国有武康100%
新城建00．7500四级6．67有限责任公司武康100%
升华00．75000四级26．58有限责任公司武康100%
东湖96．14180四级7．82有限责任公司武康100%
德清中石99．11500四级1．11有限责任公司武康100%
兰天01．91000项目5，69有限责任公司新市100%
中建02．11500项目39．02有限责任公司武康100%
泰源02．45193项目12．8外商独资武康100%
春晖02．91180项目10．04有限责任公司武康100%
丰晟03．11000项目2．14有限责任公司洛舍100%
浙江香溢02．31000项目5．6有限责任公司武康100%
宝盛03．61500项目3．3有限责任公司新市100%
港湖04．51000项目1．11有限责任公司武康100%
湖州中石03．54180项目中外合资武康100%
中大生态园03．5330万美元项目港资企业武康100%
附件二
德清县房地产开发经营情况统计表
开发企业项目名称新开工面积（万平方米）核准预售面积（万平方米）实际预售面积（万平方米）
美都恒升蓝色港湾20.5620.5614.2
汇丰房产许元小区2.50.80.5
盛丰房产营盘小区2.692.692.4
恒通、乾经城市花园5.33.832.6
中房置业锦绣豪园6.046.044.5
微利房产民心小区3.253.253
金宇房产0.610.610.4
泰源房产商贸中心都市桃园12.6812.687.5
新城建房产广场新村商住楼2.662.662.6
华盛达房产0.420.420.4
开元房产开元中利达花园5.355.354.5
丰晟房产洛舍商贸中心2.252.251.5
兴隆房产0.430.430.4
春晖房产余英坊商业房9.84103
春晖房产回龙花园6.565
香溢房产香溢山庄54.033
升华房产隐龙山庄12.45.633.5
合计91.9887.7959
说明：共销（预）售面积为81.32万平方米，其中销售面积为22.32万平方米，预售面积为59万平方米。
附件三
县城武康房地产开发量预测
根据《德清城市总体规划》（-2020年），中心城市（武康、乾元）规划预测人口将达到18.85万人，其中武康13.85万，乾元5万人。总居住用地面积为712.5公顷（武康557.5公顷，乾元155公顷），现状居住用地为472.5公顷，需新增居住面积240公顷，则预测今后四年中心城市每年房地产开发投放用地量为60公顷（900亩），其中武康45公顷（675亩），按照平均1的容积率计算，武康将建造45万平方米的商品房（不包括按目前市场销售，预计有20%左右的商品房为杭州消费者购买部分）。
调研组根据当前形势和现状情况，经分析，建议县城武康每年开发量按45万平方米左右来调控，同时每年投放10万平方米左右，适合杭州人购买的高档商品房。