关于县农村宅基地的现状及整理思路第2页
村宅基地用途，造成国家资产的损失。
6.5未批先建、宅基地超标、一户多宅现象严重
全县各乡镇普遍存在“一户多宅”、乱占地建房、多占地建房问题，在用地规模上表现为总量失控。目前，我县农村仍然存在未批先建、宅基地超标、一户多宅等现象，主要表现为以下三种情况：一是部分村民未经土地管理部门和县、乡人民政府批准擅自建房或超标准建房；二是将旧房或者新房卖掉，重新申请宅基地，从中获得土地收益，这种现象在城郊农村尤为突出；三是采取欺骗手段骗取批准宅基地，如瞒报已有房屋、虚报家庭人口，新房建起而旧房不拆等，这是造成一户多宅的一个主要原因。
6.6空心村和闲置房大量存在。
“空心村”的大量存在一方面是由于村庄外围交通方便，视野开阔，自然条件优越，许多村民愿意到村庄外围建房；另一方面是由于农民子女升学、参军及人口死亡，村民外出打工、经商造成的搬迁而形成的空闲宅基地。这使得村庄内部空闲地多，造成了土地浪费，形成了大量的“空心村”。7宅基地的审批划拨权为乡(镇)及村干部所操纵，越权划拨，以权谋私的现象严重。
6.7是法律法规不完善，有关规定滞后，加大了宅基地管理难度
关于农民宅基地管理的法律法规数量少，且效力层次低，宅基地管理在很大程度上依靠规范性文件和地方政策调整。目前我国还没有一部调整农村房屋和土地方面的民事法律。近年来，一些地方虽然制定了相关的宅基地管理办法，但由于各地宅基地管理政策内容上的不统一，且有的地方管理办法不够规范，加上各地管理力度上的差异，宅基地管理效果差异很大。年月国土资源部虽出台了《关于加强农村宅基地管理的意见》，但以部门意见的形式出台，法律效力低。与立法较为完备的城市房地产管理相比，农村宅基地管理方面的立法滞后，不仅存在大量的法律真空，而且内容比较粗浅。法律法规不完善进一步增加了农村宅基地的管理难度，对土地行政执法和民事司法工作造成很大的困难。我县国土房管局统计，，该县发生宅基地纠纷104件。主要原因在于现行关于宅基地管理的法律法规不健全，有关宅基地流转及登记发证方面的规定滞后，宅基地管理中的新情况、新问题较多，法院审理感到无法可依，判决难以做到公平公正。
6.8农村宅基地使用权的流转秩序混乱，法律规定的单一性和取得方式多样性冲突
宅基地的市场流转面临体制性障碍，隐形交易，产权纠纷多。由于有关流转的法律法规滞后，对宅基地流转的条件、范围、方式、期限、收益分配及流转后土地产权关系调整等方面缺乏规范和指导，一方面大量宅基地私下流转，扰乱了土地市场的正常秩序；另一方面，宅基地隐形交易加剧了土地权属混乱和产权纠纷，增加了土地管理的难度。对宅基地使用权流转理论研究和法律规定的缺乏，并未影响现实生活中大量宅基地使用权流转行为的私下进行；我县城乡结合部或经济较发达的乡镇表现的尤为强烈。究其原因，受市场经济大潮的影响，部分农民意识到房地产巨大的市场价值，开始超出原来农村的界线，进行一些合法或不合法的处分。分析当下流转的不同方式，主要有不同主体之间的流转，包括出租、转让、抵押。这几种流转行为的受让主体未有限制，可以是自然人、法人或其它经济组织，而且身份也突破了同一集体经济组织的限定。另外，上述几种流转方式完全是民间的操作，未有政府行为的介入。土地作为重要的自然资源，不能完全等同于普通的私有财产，未有土地主管部门宏观调控引导的民间行为，必然导致土地资源的严重失衡。宅基地使用权的流转也不例外。
6.9是农村宅基地初始登记发证工作进展缓慢，一些政策性问题突出
土地登记费的取消，使宅基地登记发证工作失去了经费支持，登记发证工作进展缓慢。通江县国土资源局截至年底，宅基地登记发证覆盖率虽已达到90％，但1988年～1993年登记发证率就已达到84％，取消收费政策以后，登记发证率仅为8％。同时，当前农村宅基地登记发证过程中，对于“超过标准面积”、“一户多宅”等土地登记尚未有明确的政策规定。
6.10是新农村建设中，盲目推行农宅公寓化
当前，随着社会主义新农村建设的推进，我县在建设社会主义新农村的目标，存在盲目推行农宅公寓化、建设农村社区等现象。新的农民公寓化受各村行政界限的限制，各自为政，不利于节约集约用地。
7开展宅基地整理的措施
根据当前农村宅基地利用现状和存在问题及整理潜力分析，开展宅基地整理、集约高效利用农村宅基地，不仅意义重大，而且潜力具大，是未来新农村建设的必由之路。总的指导思想是以国务院28号文件及国土资源部（国土资[]234号）《关于加强农村宅基地管理的意见》为指导，坚持“十分珍惜和合理利用土地，切实保护耕地”的基本国策，科学规划，控制总量，限制增量，盘活存量，提高质量，完善管理。
7.1科学编制村庄规划和土地利用总体规划，加强宅基地规划管理，从严控制农村宅基地总量
加强规划引导是确保农村宅基地整理项目科学、有序、健康发展的重要前提条件。要以乡镇（街道）为单位，在全面摸清农村建设用地利用现状及其分布情况，并充分掌握搬迁农户安置意愿的基础上，有计划有步骤有重点地逐步推进农宅集聚化建设。根据经济发展和工业化、城镇化进程的客观需要，科学预测农村居民点的数量和用地规模。结合新一轮土地利用总体规划修编工作和社会主义新农村建设，完善乡（镇）土地利用总体规划，安排专项资金编制村庄土地利用规划和村庄建设规划和开展村庄治理试点，从严控制村庄建设用地及宅基地用地规模和布局。通过充分发挥村庄规划的控制和引导作用，因地制宜，分类指导，统筹安排城乡存量建设用地，整合优化农村居民点布局和用地，从而有计划有步骤有特色地改善农村生活和村容村貌。对于二三产业发达的县城控制区、乡镇规划区和控制区范围内的村庄和城中村，宜推行农民公寓化，开发农民住宅小区。对于经济比较发达的城镇周边的自然村或零星村民住宅，应纳入城镇规划，有步骤地整体搬迁，向城镇集中。对于零星的、未能成片的住宅区及选址不在镇中心区和城镇近期开发建设重点区域，均不宜推行农民公寓化。对于离城镇较远、经济基础一般的村庄及以农业为主的村庄，也不宜推行农民公寓化，应按照有利生产方便生活的原则，建设中心村。
规划是建设之母。科学的规划是现代化新农村建设的基础，也是土地集约化利用的前提。规划包括土地利用总体规划、基本农田保护区规划、土地开发规划、村庄建设规划等，各个规划之间必须相衔接。而土地利用总体规划是各项规划的龙头。我县上一轮规划于1996年编制，已经实施了近十年，由于当时形势不同、目的不同、条件不同、要求不同，目前已不适应经济发展的需要，我们已着手重新编制土地利用总体规划，在新的土地利用总体规划编制中要将农村宅基地整理作为一项十分重要的内容，专门进行规划，我们要根据目前土地利用现状，坚持因地制宜、统筹安排的原则，以改善和美化居住环境，提高土地利用率和增加有效耕地面积为目的，兼顾广4大农民的利益，先易后难，有步骤、按顺序的进行，力争通过10-20年的努力，大部分农村都进行村庄整治和宅基地整理，使我县农村真正达到社会主义新农村标准。在农村新建房屋时，对宅基地标准也要进行适当调整，我县目前执行的农村私人建房用地面积是1996年按照原来的土地管理法结合当时我县实际确定的，具体的标准是：按人口分大、中、小户，用地面积分别为：耕地96㎡、110㎡、125㎡，其他土地110㎡、125㎡、140㎡。随着近年来社会的发展，人民社会水平的提高，农村住宅也发生了明显的变化，一是新建房屋的质量好了，现在新建房屋一般在二层以上，二是居住与农业、畜牧业生产管理已基本分离，农业、畜牧业生产管理建设用地大大增加，三是家庭人口变了，当前大户人家较少，四是对公共实设施、周边环境、道路交通的要求高了，这方面的用地也增加了，五是我县城市拆迁安置用房占地面积一般在75㎡左右，已经被城市郊区农民接受。六是《中华人民共和国土地管理法》已经进行了修改。因此，再按照原来的用地标准审批农村私人建房，将会大大增加农村建设用地总量，不利于十分珍惜合理利用每寸土地、切实保护耕地的基本国策的贯彻落实。按照浙江省实施《中华人民共和国土地管理法》办法第三十五条的规定：“农村村民只能拥有1处宅基地，宅基地的面积标准（包括附属用房、庭院用地），使用耕地的，最高不得超过125㎡，使用其它土地的，最高不得超过140㎡，山区有条件利用荒地、荒坡的最高不得超过160㎡。农村村民宅基地的具体标准，由市、县人民政府在前款规定的幅度内根据当地实际确定”为此，建议我县农村私人建房建筑占地面积确定为90—110㎡/户。加上门口采光、村内公共实施用地，人均宅基地总量就可以控制在105㎡以内
7.2加强宅基地立法体系建设，规范宅基地管理
7.2.1.针对目前宅基地管理方面的立法滞后且法律效力低，以及新形势下出现的一些新情况新问题，应加强宅基地立法体系建设，尽快出台《农村宅基地管理办法》、《集体建设用地流转管理办法》及《土地登记条例》等，明晰宅基地产权，明确宅基地流转、收益分配及宅基地登记发证等问题。出台新的法律法规或者对已有的阻碍正确引导，管理，监督宅基地使用的法律法规进行废除。要慎重处理好以下三个关系：
其一，正确处理农村宅基地的福利性和财产性的关系，全面反映农村宅基地的属性。
其二，正确处理国家和农民集体的关系。在宅基地的审批过程中，农民集体没有对宅基地的处分权，这与农民集体的所有者地位极不相称；另外，也没有赋予农民集体对宅基地使用的监督、管理权。法律对宅基地所有者的漠视使得所有者并没有发挥出其应有的作用。
其三，正确处理国家干预和市场机制的关系。
7.2.2立法的核心是允许完善农民的宅基地使用权，允许其买卖，抵押等并且要给这些行为一定的限制，例如宅基地的使用权只能归本村居民所有，那就意味着通过其他途径获得本村宅基地使用权的外村人只能将它转让给本村居民，但要遵循等价有偿原者则，不得强制将其收回。
7.2.3完善制度建设，既然城市由房管局，农村也应建立相应的管理机关，主管农村的建房，宅基地的申请，使
